Dans l’environnement commercial actuel, un nombre croissant de promoteurs de projets et de détenteurs de portefeuilles immobiliers sont à la recherche de solutions de refinancement. En effet, pour les biens immobiliers acquis durant les périodes de taux bas, avec un financement fixe sur cinq ans par exemple, la forte hausse des taux d’intérêt signifie un financement nettement plus coûteux à l’avenir. Parallèlement, les banques continuent de durcir leur politique d’octroi de crédits. Sur le plan des développements de projets, l’inflation a fait grimper les coûts de construction. Les options de sortie se font de plus en plus rares parce que le marché des transactions s’affaiblit et que les acheteurs attendent de s’engager, en se tenant à l’écart. Le résultat de cette prise en tenailles: les liquidités font défaut. L’achèvement des projets est retardé. Et sans le capital tampon nécessaire pour mener un projet à bien, voire pour simplement le lancer, on s’expose même au risque d’insolvabilité.
Alors que, par le passé, les besoins de financement des investisseurs immobiliers étaient principalement couverts par des crédits bancaires classiques (crédits réels), la réglementation bancaire a ouvert des espaces à des modèles de financement alternatifs. C’est pourquoi il n’y a sans doute pas lieu de s’attendre à une grande vague de rachat de financements non performants (NPL, «non performing loans»). En effet, la structure du capital des financements est aujourd’hui totalement différente de celle qui prévalait au moment de la grande crise financière, car les banques détiennent une part nettement plus faible dans les prêts de premier rang.
Dans un paysage financier de plus en plus fragmenté, nous constatons donc un besoin croissant de conseil en matière de refinancement, car dans la phase actuelle d’assainissement du marché, c’est en série que les accords de statu quo conclus avec les financeurs arrivent à échéance. Lors des négociations de refinancement, les développeurs de projets et les détenteurs de portefeuilles immobiliers se rendent compte qu’ils ne sont pas en mesure de satisfaire à des exigences supplémentaires. C’est pourquoi nous pensons que d’autres acteurs du marché pourraient être confrontés à de graves difficultés, et ce, au plus tard lorsque les entreprises présentant des ratios d’endettement élevés publieront leurs comptes annuels pour 2023.
Dans cette situation, nous nous attendons à ce que de plus en plus de produits soient mis sur le marché: aussi bien sous la forme de prêts non performants, proposés à la vente, que sous la forme de biens immobiliers destinés à servir de garantie. Le redressement des taux d’intérêt a cependant pour conséquence que sur le marché des transactions, et dans une large mesure, l’offre et la demande ne parviennent pas encore à se rencontrer. Pour les investisseurs, il devient de plus en plus difficile de trouver une porte de sortie pour leurs engagements en souffrance.
En même temps, on observe que des exigences réglementaires et des spécificités d’évaluation de plus en plus strictes (notation, dépôt de fonds propres) font que certains segments du secteur, certains sous-marchés ou certains projets de développement ne sont plus guère financés par les banques, ou alors seulement à des conditions extrêmement défavorables. En termes de marché, les banques se comportent typiquement de manière procyclique. Les dépôts de fonds propres exigés par les banques ne cessent de croître, ce qui ne laisse guère de marge pour de nouvelles affaires.
C’est précisément dans cette situation que des partenaires financiers alternatifs, agissant en tant qu’entrepreneurs, deviennent de plus en plus importants. Les gros volumes de financement, de même que les montages individuels, exigent une gestion et un contrôle professionnels. Grâce à leur bonne performance, les fonds «real estate private debt» contribueront donc largement à la croissance attendue du marché dans le segment du financement par l’emprunt. Dans ce domaine, les prestataires capables de gérer l’ensemble du processus, de l’origination au remboursement en passant par les rapports d’activité, bénéficient d’un avantage certain.