L'élan du marché immobilier chinois reste puissant en 2021, mené par une demande importante dans le secteur de l’habitat. Bien que nous nous attendions à ce que cette demande soit en partie contrebalancée par le resserrement du crédit décidé récemment par le gouvernement, le marché immobilier devrait rester relativement stable cette année.
La croissance vigoureuse de la Chine en 2020 a permis au gouvernement de définir des niveaux d’endettement dans le secteur. En août 2020, la PBOC a introduit de nouvelles mesures pour contrôler le niveau d’endettement total des promoteurs. Cette politique (3RLs) consiste à évaluer les entreprises avec des couleurs selon leur taux d’endettement à court terme avec leur trésorerie, leur ratio de levier financier et leurs éléments d’actif et de passif. En décembre 2020, la PBOC a annoncé un plafond pour le montant des prêts des banques relatif au secteur.
Ce focus sur la propriété foncière reflète la détermination du gouvernement central de définir les risques systémiques croissants et d’éviter une autre augmentation de l’inégalité du patrimoine créée en augmentant les prix de l’immobilier. Toutefois, la propriété foncière demeure l’un des principaux moteurs du PIB et la principale source de revenu de la plupart des gouvernements locaux. C’est pourquoi, nous nous attendons à ce que ce désendettement ait lieu de manière ordonné et contrôlé.
Alors que nous comptons sur un environnement de crédit plus serré pour les promoteurs, la demande reste résiliente. Selon les déclarations du Bureau national des statistiques de Chine, les ventes ont augmenté de 64% avec un glissement annuel pour le 1er trimestre 2021, à partir d’un niveau assez bas au 1er trimestre 2020.
Trois sujets dignes d’intérêt pour les investisseurs
1. Baisse de la marge bénéficiaire brute (MBB): Alors que les rentrées fiscales ont augmenté de 16 % avec un glissement annuel pour le secteur, la MBB a nettement diminué au cours de 2020, plus précisément de 4,6 points pour passer à 23,8%. Ceci est principalement dû à la reconnaissance du revenu concernant les projets onéreux acquis entre 2016 et 2018 et au plafond des prix rigoureux imposé dans les grandes villes depuis 2017. Nous nous attendons à ce que cette tendance à la baisse de la MBB continue dans les trois prochaines années, bien que le déclin maximum devrait se limiter à environ 0,5 à 1 point par an.
2. La course aux 3RLs entraîne une nette augmentation des intérêts minoritaires: En réponse à la politique des 3RL, les promoteurs se sont efforcés de contrôler leur endettement total et de réduire leurs acquisitions de terre. Certains promoteurs ont élargi leurs fonds propres grâce à une augmentation significative des intérêts minoritaires dans leur bilan. La moyenne de ces intérêts exprimé comme le pourcentage des fonds propres totaux a augmenté de 16% en 2015 à plus de 35% en 2020. Cette hausse substantielle inquiète étant donné qu’une partie de ces intérêts minoritaires pourrait constituer un endettement déguisé en fonds propres et qu’il y a très peu de transparence.
3. Risques caractéristiques: Les promoteurs qui comptent sur les joint-ventures pour augmenter leurs ventes et la reconnaissance de leur revenu risquent de ne pas pouvoir consolider comme prévu si les vérificateurs adoptent des standards plus rigoureux. Le secteur est intéressant, mais il est recommandé de préférer une recherche ascendante et de choisir prudemment les crédits étant donné que la politique du gouvernement et les risques caractéristiques renforceront les disparités de performance.
