La viabilité du modèle urbain est devenue un enjeu stratégique territorial majeur et suscite un intérêt croissant des politiques publiques en Europe. Celles-ci intègrent désormais tout ce qui compose l’ADN des villes: ses habitants, son environnement naturel, son organisation urbaine et architecturale, ses activités économiques et industrielles.
Les villes européennes ont été confrontées au cours des dernières années à deux défis majeurs qui ont contribué à accélérer leur transformation. Le premier est celui de la crise climatique et de l’urgence de la décarbonation. Selon les estimations du Programme des Nations Unies pour l'environnement, les villes sont responsables de 75% des émissions mondiales de CO2, les transports et les bâtiments étant parmi les plus gros contributeurs.
Deuxième défi majeur, la pandémie de 2020 a accéléré le changement des modes de vie et notamment le développement du télétravail, modifiant les exigences des citadins en matière d'espaces urbains.
En réponse à ces enjeux, les villes et le parc bâti doivent se transformer pour gagner en efficience et en durabilité. Ces transformations urbaines majeures constituent un gisement d’opportunités d'investissement sans précédent en Europe. En France, les politiques publiques mettent désormais l’accent sur l’accélération de la transition et de la restructuration du bâti à travers un ensemble d’obligations et d’incitations unique en Europe.
La durabilité moteur de transformations
La limitation progressive de l’artificialisation des sols et l’arrêt de la consommation des terres agricoles, renforcent la nécessité de densifier la ville, et de restructurer le bâti. La pénurie de terrains disponibles en zone tendue se renforce et devient un problème majeur. Au cours des 40 dernières années, les grandes villes européennes se sont étendues en périphérie, transformant des terres naturelles, agricoles et forestières, en zones urbaines. Conséquence directe de cette extension, l’artificialisation des sols est devenue l’une des premières causes du changement climatique et de la dégradation de la biodiversité. L’artificialisation augmente les risques d’inondations et contribue au réchauffement climatique en libérant le CO2 stocké dans le sol.
L’enjeu de la préservation des terres agricoles est devenu central dans le développement durable des territoires, et a fait l’objet d’une loi destinée à réduire l’étalement urbain. La loi vise désormais le «zéro artificialisation nette des sols en 2050» prévu par le Plan Biodiversité et favorise les projets de densification urbaine afin de loger un nombre croissant de ménages.
La densification verticale semble être l’une des solutions pour répondre à ce défi. A l’instar de la ville de New York, qui a répondu aux enjeux de la pénurie de foncier par la hauteur, les promoteurs immobiliers français s’engagent aujourd’hui dans la transformation du bâti en ville et sa densification.
Cette évolution vers une ville plus dense renchérit la valeur foncière dans les métropoles et appelle des volumes d’investissement élevés, afin de restructurer les bâtiments existants et rendre les espaces urbains plus fonctionnels.
Ces nouvelles contraintes d'urbanisme s'accompagnent de nouvelles réglementations environnementales. Selon l’Agence internationale de l’énergie, les bâtiments sont à l’origine de 40% des émissions annuelles globales de dioxyde de carbone. Considérés comme les principaux émetteurs de carbone, l'amélioration de leur efficacité est devenue une priorité pour les gouvernements du monde entier. En France, on estime que le parc immobilier existant représente 43% de la consommation nationale d'énergie.
Les nouvelles réglementations thermiques applicables aux bâtiments sont exigeantes et, tout à la fois, obligent les propriétaires à engager des opérations de restructuration, et en renchérissent le coût. D'ici 2025, les logements notés «G» par le système d'évaluation de l'efficacité énergétique (DPE – Diagnostic de Performance Energétique) seront interdits à la location. De même, les propriétaires ne pourront plus louer de biens classés F en 2028 et E en 2034. Les propriétaires de bureaux sont, quant à eux, invités à réduire la consommation d'énergie de leurs bâtiments de 40% d'ici à 2030.
Au-delà des changements induits par les politiques publiques, les villes intègrent également de manière croissante des tendances liées aux évolutions sociétales. En Europe, le nombre de ménages a augmenté de manière significative au cours des 20 dernières années, reflétant l’évolution du nombre de divorces et des nouvelles structures familiales. La France compte quatre millions de ménages supplémentaires depuis 2000, et rien n'indique une diminution de cette tendance. Cette hausse, due à la croissance de la population et à la réduction de la taille des ménages, accentue la pression pour la construction de nouveaux logements, notamment en zones urbaines.
Financer la transformation du bâti en zone tendue
Les acteurs de l’immobilier, propriétaires et promoteurs, sont prêts à relever ces défis et à prendre leur part dans les transformations urbaines. Il est désormais très clair que ces opérations mobiliseront des capitaux très importants. Les actifs dans les grandes métropoles affichent des valorisations élevées, parfois au-delà des capacités financières des acteurs de la transformation. Les banques sont toutefois encore peu nombreuses et demeurent restrictives dans l’accompagnement des restructurations, au stade de l’acquisition des actifs à transformer. Elles n'accordent en général leur financement qu'après la délivrance des permis de construire. Les promoteurs immobiliers, acteurs de la transformation, sont ainsi fréquemment dans la situation de rechercher l’appui de partenaires financiers pour engager ces opérations.
Il y a donc un intérêt à accélérer la réalisation d’opérations de restructuration urbaine. En amenant des capitaux pour l'acquisition de terrains à un stade précoce, il est possible de participer à la création de valeur des opérations. Le profil de risque sécurisé, décorrélé des marchés cotés, fait ainsi de la transformation urbaine un gisement d’opportunités attractives, et permet de s'associer à la dynamique de construction de la ville de demain.
