Nouvelle hausse du nombre de logements vacants

Les taux d’intérêt extrêmement bas font de l’immobilier résidentiel suisse une classe d’actifs particulièrement prisée. Mais la hausse continue du taux de vacance accroît la pression sur les loyers car l’activité de construction ne ralentit qu’avec décalage. Les injections de liquidités sans précédent par les banques centrales ont fait plonger les rendements obligataires à de nouveaux planchers historiques. Ceux qui espéraient un relèvement imminent devront encore attendre.   En Europe, les taux d’intérêt devraient donc également camper en territoire négatif pendant une période prolongée et les investisseurs devraient poursuivre leur quête désespérée de rendements positifs. Il n’est donc pas surprenant que ces derniers continuent de convoiter les valeurs tangibles, telles que les actions, les matières premières et surtout l’immobilier. Les prix de l’immobilier pourraient encore grimper, surtout dans le segment résidentiel, même si la situation fondamentale du marché ne s’est guère améliorée. D’après les derniers chiffres de l’Office fédéral de la statistique, les taux de vacance et, par conséquent, la pression exercée sur les loyers, sont en train d’augmenter. Au 1er juin 2020, 78.682 logements étaient inoccupés en Suisse, ce qui correspond à un taux de vacance de 1,72% (2019: 1,66%).C’est la onzième hausse consécutive. Pourtant, l’augmentation annuelle des logements vacants est restée environ deux fois moins élevée que sur la période de 2014 à 2018. La hausse du nombre de logements vacants est entièrement imputable aux logements locatifs vides. Selon les projections de la Recherche d’UBS, le taux de vacance dans ce segment devrait se situer autour de 2,8% (2019: 2,7%). En revanche, le nombre de nouvelles constructions vacantes a diminué. Par rapport à 2019, c’est au Tessin et dans les cantons du Valais et de Vaud que le nombre de logements vides a augmenté le plus fortement. Si ces trois cantons avaient été exclus du calcul du taux de vacance à l’échelle nationale, celui-ci serait resté pratiquement inchangé par rapport à l’année précédente. L’augmentation continue du nombre de logements vacants a également des conséquences sur l’activité de construction. Au cours des quatre derniers trimestres, une baisse de près de 20% des demandes de permis de construire a été enregistrée par rapport à l’année précédente. Malgré cette diminution, le taux de vacance devrait augmenter de quelques dixièmes de points supplémentaires l’année prochaine – toujours à la défaveur des logements locatifs. Pourquoi? Premièrement, l’activité de construction réagit aux changements dans les demandes de permis de construire avec un retard d’au moins six trimestres. Deuxièmement, il est possible que davantage de logements loués aux touristes soient mis en location de longue durée en raison de la crise du coronavirus. Troisièmement, les perspectives moroses dans les locations touristiques auront probablement aussi un effet négatif sur la demande de résidences secondaires. Toujours est-il que l’augmentation continue du nombre de logements vacants devrait faire des heureux parmi les locataires. Les loyers offerts ont déjà baissé d’environ 7% par rapport à il y a cinq ans. Et pour cette année, la Recherche d’UBS prévoit une baisse supplémentaire des loyers offerts allant jusqu’à 3%. * Chef économiste Suisse / Economiste, Chief Investment Office UBS Global Wealth Management