Roni Greenbaum: «La croissance réside désormais dans l’industrie, les laboratoires et la logistique»

La société immobilière EPIC Suisse, fondée en 2004, a manifesté vendredi son intention d’entrer en cotation sur SIX d’ici la fin de l’année, en fonction des conditions de marchés. Il s’agirait de la première véritable IPO en 2020 en Suisse après les scissions en juin du groupe électroménager V-Zug, par Metall Zug, et de la société immobilière Ina-Invest, par Implenia. L’opération doit permettre à EPIC de lever 200 millions de francs qui serviront au financement de la croissance par acquisitions et au remboursement de dettes. L’endettement net de la société devrait être abaissé de 53% à 45% de la valeur de marché du portefeuille à fin juin 2020 (1,3 milliard de francs). Les actionnaires actuels de la société, le groupe Alrov, à hauteur de 77,8%, coté en Israël, et la famille Greenbaum (22,2%) entendent rester majoritaires. Ce portefeuille, en croissance annuelle de 7,2% depuis 2017, comprend actuellement 24 propriétés situées principalement sur l’Arc lémanique (parc scientifique Biopôle à Lausanne, sites Campus Léman (ex-Pasta Gala) et Lake Geneva Center à Morges, Lancy Office Center au Petit-Lancy, etc.) et dans la région de Zurich. EPIC fait face actuellement à la pandémie en privilégiant des solutions mutuellement acceptables pour la société et pour les locataires. Ce qui lui a permis d’atteindre un taux de recouvrement des loyers de 97% au deuxième trimestre, sans défaut de paiement depuis l’épidémie. La société fait état d’un rendement (Total Shareholder Return TSR) moyen de 12,1% depuis deux ans et demi et prévoit de distribuer plus de 80% de ses flux de trésorerie liés à l’exploitation. Entretien mardi à Zurich avec Roni Greenbaum, cofondateur et président exécutif d’EPIC. Comment se fait-il que le pôle commerce de détail (retail), qui représente près de 44% de la valeur du portefeuille d’EPIC Suisse, soit principalement exposé à l’alimentaire, plus résilient aux répercussions économiques de la pandémie ? C’est le résultat de la stratégie que nous poursuivons depuis la création de la société. Nous avons toujours pensé que l’alimentaire est un gage de robustesse dans le commerce de détail. Prévoyez-vous de continuer à mettre l’accent sur l’alimentaire dans le commerce de détail ? Je pense qu’il nous sera très difficile de poursuivre le développement du secteur retail compte tenu de la qualité actuelle atteinte par notre portefeuille dans le commerce de détail et de l’effet de diversification visé. Sauf bien sûr si de nouveaux objets répondent à la qualité de notre offre actuelle dans ce segment. Car la durée résiduelle moyenne des baux s’élève à 11-12 ans actuellement et ce niveau sera difficile à égaler. Nos emplacements sont très bien situés avec des pourcentages de places de parcs très favorables. Ce sont les raisons pour lesquelles les locataires sont désireux de prolonger les contrats de location. Cela nous permet de maintenir en permanence des taux de vacances très bas, soit de 1,3% sur base ajustée, dans le retail. Quelles seront dès lors les priorités de développement d’EPIC Suisse? Nous pensons que nos principaux vecteurs de croissance résident désormais dans la location de surfaces aux secteurs de l’industrie, des technologies, des laboratoires, de la recherche et développement ainsi que de la logistique. Et bien sûr aussi dans les bureaux. Parallèlement à l’essor de la vente en ligne, on a pourtant aussi assisté dernièrement à des réductions d’effectifs et fermetures de sites dans la logistique.. L’emplacement est primordial. Si vous êtes bien situés dans la logistique, la demande continuera d’évoluer de manière favorable. Le produit de l’entrée en cotation d’EPIC Suisse doit notamment servir à financer des acquisitions attrayantes sur vos marchés cibles. Prévoyez-vous d’acquérir en profitant de prix à la baisse ? Dans la plupart des secteurs, le marché se caractérise actuellement par une saine concurrence. Dans ce contexte, le facteur clé réside, par exemple dans la logistique, dans la différenciation de l’offre par rapport à nos compétiteurs. Je ne pense pas qu’il faille s’attendre à des vagues de cessions (sell-out) dans la logistique. Et dans les surfaces de bureaux, qui représentent près de 38% de la valeur du portefeuille d’EPIC suisse, que pensez-vous des voix qui voient le poids grandissant du télétravail peser sur la demande ? Il est difficile d’anticiper l’évolution du télétravail et son impact. Ce mode de travail présente nombre d’inconvénients en termes d’interactivité, de productivité et d’échanges informels. Personnellement, je pense que la vague qui a donné lieu à l’essor du télétravail va se tasser avec le temps. Même s’il faut s’attendre à des ajustements une fois que l’évolution de la pandémie aura permis le retour dans les bureaux. Pensez-vous malgré tout pouvoir profiter d’une baisse des prix pour procéder à des acquisitions dans les immeubles de bureaux ? Pour ma part je n’anticipe pas de baisse des prix dans ce domaine. En matière d’acquisitions, nous continuerons à miser sur la haute qualité des immeubles, de leurs emplacements, en accord avec notre portefeuille de bureaux dans son ensemble, comme nous l’avons fait depuis la création de notre société. Si les conditions de marchés ne se dégradent pas, l’IPO devrait encore profiter de la bonne valorisation actuelle des marchés… La valorisation de notre entreprise va bien sûr être influencée par celle des autres sociétés immobilières. Mais elle devrait être favorable n’importe quand, compte tenu de la vigueur de notre concept d’investissement. Quel type d’investisseur intéressera l’action cotée EPIC Suisse? Notre société intéressera les investisseurs attirés par des entreprises de croissance en bonne santé et par le rendement du dividende, qu’il s’agisse de particuliers, d’acteurs institutionnels ou de fonds d’investissement.