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Pénurie de logements, ou pas? Telle est la question

Quel est le taux de vacances réel? Par Sophie Paschoud

Keystone
Lorsque le taux de vacance est inférieur à 1,5%, on considère qu'il y a pénurie de logements.

L'Union suisse des professionnels de l'immobilier Vaud (USPI Vaud) a publié les résultats d'une enquête concluant à un taux de logements vacants, sur le marché locatif, supérieur aux statistiques officielles. 

Le 13 juillet, Statistique Vaud a publié le taux de logements vacants du canton au 1er juin 2021, qui se situerait à 1,3%, et à 1,66% pour ce qui a trait au seul marché locatif.

Le même jour, l'USPI Vaud a fait connaître les résultats d'une enquête qu'elle a menée et qui porte sur un échantillonnage représentatif de 123.544 logements mis en location, répartis sur tout le territoire cantonal. Elle conclut à un taux de vacance, sur le marché locatif, de 2,09%, soit un résultat plus élevé que le chiffre officiel.

Même si l'enquête de l'association immobilière ne porte que sur les logements mis en location, on peut supposer que le taux de logements vacants global se situe également à un niveau supérieur à celui calculé par Statistique Vaud.

Cela n'est pas anodin. En effet, lorsque le taux de vacance est inférieur à 1,5%, on considère qu'il y a pénurie de logements, ce qui a des conséquences juridiques tout à fait concrètes. Par exemple, en vertu de l'art. 270 al. 1 litt. a du Code des obligations, le locataire peut contester le loyer initial s'il «a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché du logement et des locaux commerciaux».

On peut supposer que le taux de logements vacants global se situe à niveau supérieur à celui calculé par Statistique Vaud.

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, en cas de pénurie, cette situation de «contrainte» est réputée réalisée sans que le locataire n'ait à apporter d'autres éléments de preuve. Selon le deuxième alinéa de la disposition précitée, les cantons peuvent, en cas de pénurie, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail. C'est le cas dans le canton de Vaud, qui, depuis 2021, examine la situation par districts; seuls les districts d'Aigle et de la Broye-Vully échappent à cette obligation.

Enfin, on n'oubliera pas la loi vaudoise sur la préservation et la promotion du parc locatif, qui impose moult contraintes aux propriétaires des districts subissant une pénurie de logement en moyenne sur trois ans.  

Il ne s'agit pas ici de fustiger Statistique Vaud. Mais il apparaît qu'une réflexion sur la méthodologie permettant d'évaluer le taux de logements vacants serait opportune.

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Sophie Paschoud

Centre patronal Juriste

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