Le télétravail change aussi les priorités dans le résidentiel

Avec l’introduction des mesures pour lutter contre la pandémie de la Covid-19, le télétravail a connu un si fort développement que sa part devrait représenter, à l’avenir, environ un tiers du temps d’occupation professionnel, selon un sondage de Wüest Partner : les employés y sont légèrement plus favorables (30-35%) que les employeurs (25-30%). Ce qui aura nécessairement des conséquences sur le marché immobilier, tant pour les surfaces de bureaux que pour le segment résidentiel. Cependant, Wüest Partner ne prévoit pas, pour 2021, un effondrement des loyers pour le secteur commercial (-1,5%, avec toutefois -2,4% pour le bassin lémanique). Et les perspectives pour les surfaces à la vente restent plus ternes, avec une baisse estimée à 3,1%. Des diminutions qui ne s’expliquent pas seulement par le recours au home office, mais aussi par les réductions de postes, dans toutes les régions de Suisse, liées aux effets de la crise sanitaire.

La demande en surfaces de bureaux restera stable

Si la logique voudrait que le télétravail engendre une baisse des besoins en surfaces au sein des entreprises, l’Immo-Monitoring 2021/1 soutient toutefois que «davantage de télétravail n’induit pas forcément une baisse de la demande». Ce qui s’est déroulé ce printemps dans les bureaux en espace ouvert (open space) l’illustre bien. Avant le semi-confinement, la part du télétravail parmi les employés travaillant dans ce dispositif était de 10%, seul le bureau partagé connaissant un pourcentage encore plus faible (7%). Cette part devrait bondir à l’avenir à 35-40%, la plus élevée de toutes les catégories. Le principe de l’open space est le moins bien adapté aux nouvelles exigences: «La crise sanitaire a révélé les nombreux inconvénients liés à la forte densité d’occupation des espaces de travail et pourrait ainsi remettre en cause cette forme de travail apparue au début du XXe siècle», selon le rapport. Les espaces libérés seront réaffectés plutôt que supprimés. Wüest Partner cite les salles de réunion, les espaces clients ou encore les salles de repos parmi les exemples. Le télétravail impose une amélioration de la qualité des surfaces de bureaux, qui doivent devenir plus attrayantes. Ce qui signifie plus d’espace pour les collaborateurs, une isolation acoustique et des pièces lumineuses. Aussi, «le besoin en surfaces de bureaux restera stable à l’avenir».

Exigences plus élevées pour le domicile privé

Un constat qui s’appuie également sur le fait que le domicile privé ne soit souvent pas bien adapté au télétravail. Il a même déteint sur la satisfaction à l’égard du logement, qui a reculé par rapport aux années précédentes. Et cela encore plus fortement parmi les personnes travaillant exclusivement à domicile. Les exigences de qualité ont augmenté (sans pour autant inclure un espace dédié au home office), avec le temps passé dans le logement. Cette nouvelle valorisation se retrouve dans le refus de considérer le loyer comme une option de réaliser des économies dans des périodes difficiles.

Regain d'attractivité pour la périphérie

Le sondage de Wüest Partner observe encore une stagnation de la tendance à s’installer dans les centres. Le télétravail éliminant aussi la distance à parcourir en tant que pendulaire, la périphérie regagne ainsi en attractivité. «L’aspiration à utiliser davantage le télétravail est d’autant plus forte chez les personnes qui souhaitent acquérir une maison», constate même le rapport. Les loyers des logements privés devraient reculer de 1,2% en moyenne (-1,9% dans le bassin lémanique), contre une hausse de 0,3% pour les appartements en PPE (+1%) et même de 1,5% pour les maisons individuelles (+1,5%).

Belles perspectives pour le coworking

Dans ce contexte, les espaces de coworking peuvent apparaître comme une solution de compromis entre le bureau et le travail à domicile. Ils peuvent offrir des conditions mieux adaptées au travail, à un prix moins cher qu’un aménagement du domicile, voire un déménagement. D’abord créés à proximité des lieux de travail, ils se répandent toujours plus dans des zones proches des habitations. «La généralisation du travail mobile pourrait considérablement en augmenter la demande», selon Wüest Partner. Cependant, ces espaces doivent eux aussi s’adapter au nouveau contexte sanitaire. Les larges espaces ouverts appartiennent au passé: les possibilités d’aménagement aussi flexibles que possible seront un critère décisif.