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Les caisses de pension investissent de plus en plus dans les prêts hypothécaires. Quels aspects faut-il prendre en compte?

Les prêts hypothécaires sont prisés des caisses de pension. Cyrille Miehé, d’AXA Asset Management et Bertrand Mettraux, responsable du centre hypothécaire Suisse romande AXA en exposent l’essentiel.

Cyrille Miehé, conseiller clientèle AXA Asset Management

Cyrille Miehé, les placements hypothécaires ont du succès auprès des institutions de prévoyance. Pourquoi?

D’une part, les placements hypothécaires améliorent la diversification des portefeuilles et donc leur stabilité. D’autre part, la période de taux bas a accru leur popularité, car à la différence des emprunts de la Confédération suisse, ils ne risquaient pas de dégager des rendements négatifs à l’échéance. Dans ce contexte, les caisses de pension ont été pratiquement contraintes de remanier leurs portefeuilles de manière plus efficace. Les prêts hypothécaires rapportent environ un point de pourcentage de plus que les emprunts de la Confédération, un écart déterminant pour éveiller l’intérêt des investisseurs.

Un placement hypothécaire demeure-t-il intéressant au vu de la hausse des taux d’intérêt sur le marché des capitaux?

Les taux hypothécaires s’adaptent aux mouvements des taux d’intérêt sur le marché des capitaux. Mais comme les placements hypothécaires surperforment annuellement les emprunts de la Confédération de façon plutôt régulière depuis longtemps, ils demeurent intéressants (voir le graphique).

Les prêts hypothécaires ne sont pas entièrement comparables aux obligations. À quoi les caisses de pension doivent-elles faire attention lorsqu’elles y opèrent des placements?

Au sein de la fondation de placement AXA Prévoyance hypothécaire Suisse, nous évaluons les prêts hypothécaires à la valeur du marché, comme dans le cas des obligations. Par conséquent, les variations des taux d’intérêt induisent des fluctuations dans le portefeuille. La duration est donc un facteur important. Par ailleurs, les prêts hypothécaires sont moins liquides que les obligations. Les investissements dans la fondation de placement AXA Prévoyance hypothécaire Suisse peuvent être effectués mensuellement. Les rachats de parts sont, eux aussi, négociables mensuellement, moyennant un préavis de trois mois. En outre, il faut prêter attention aux types de biens immobiliers

financés, à leur emplacement et à leur affectation. Les immeubles résidentiels, par exemple, sont considérés comme étant plus sûrs que les immeubles commerciaux.

Il convient également de tenir compte du taux d’avance, car il est essentiel pour déterminer la probabilité de défaut du débiteur et le risque correspondant.

Pouvez-vous nous en dire plus sur la probabilité de défaut?

Le débiteur est la Confédération dans le cas des emprunts souverains suisses et la société concernée dans celui des obligations d’entreprise. Les emprunts de la Confédération sont considérés comme sûrs, car la probabilité de défaut est jugée très faible. Dans le cas des prêts hypothécaires, le débiteur est l’emprunteur individuel mais, à la différence des deux types d’obligations susmentionnés, c’est le bien immobilier qui sert de garantie supplémentaire.

Pour réduire le risque de défaillance, les critères imposés par le prestataire hypothécaire aux emprunteurs ainsi que la qualité de l’objet financé sont donc déterminants.

Bertrand Mettraux, de quels critères s’agit-il?

Chez AXA, l’octroi de prêts hypothécaires, obéit à des règles strictes, d’où un choix sélectif des biens immobiliers et des débiteurs.

Nous offrons des conditions attractives. Pour ce faire, nous veillons à une analyse rigoureuse de chaque dossier tant pour le bien immobilier (type, qualité de construction et d’entretien) et de la capacité financière du débiteur. En tant qu’assureur, nous nous devons de respecter les exigences de la FINMA qui sont bien plus strictes que celles imposées aux banques. Nous ne pouvons par exemple pas financer de logement de vacances ni d’objet de luxe.

Nos processus performants nous permettent en outre de réagir rapidement et de traiter également les demandes de financement de manière efficace et professionnelle. Le centre hypothécaire AXA et ses spécialistes opérant sur les sites de Lausanne et Winterthur se tiennent à la disposition des particuliers et des entreprises pour toutes demandes d’offres hypothécaires aux adresses mails suivantes: hyporomandie@axa.ch (pour la Suisse romande) et info.hypothek@axa.ch (pour la Suisse allemande et le Tessin).

Cyrille Miehé, AXA investit dans des prêts hypothécaires depuis plus de 50 ans. Comment évaluez-vous sa performance sur cette période?

Comme les paiements réguliers d’intérêts liés aux prêts hypothécaires assurent des flux de trésorerie constants depuis de nombreuses années, AXA a décidé de proposer une fondation de placement hypothécaire également à des clients tiers tels que des caisses de pension. En 2022, la fondation de placement AXA Prévoyance hypothécaire Suisse a dégagé un rendement supplémentaire de 3,1 % par rapport au grand indice obligataire SBI Total AAA - BBB. Un placement effectué à ce moment dans cette solution a donc clairement porté ses fruits.

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Présente depuis plus de 50 ans dans le secteur hypothécaire, AXA gère en Suisse un portefeuille composé de quelque 12 000 prêts hypothécaires, représentant un volume de placements supérieur à 11,5 milliards de francs. Grâce à un maillage territorial très serré (plus de 340 agences), AXA garantit en permanence à ses clients l’acquisition d’un portefeuille hypothécaire de premier ordre.

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