mercredi 22 octobre 2014 // 05:10

Le problème chronique devient ingérable

jeudi, 14.02.2013

François Schaller

Les réactions après la décision du Conseil fédéral d’imposer aux banques un volant de fonds propres anticycliques au second semestre pour refroidir le marché immobilier montrent qu’il n’y a guère d’unanimité sur l’importance du danger. On s’étonne surtout d’un commentaire de l’Autorité de surveillance du marché financier (Finma), précisant qu’elle aurait préféré que la Banque nationale (BNS) et le gouvernement attendent de voir si les mesures déjà prises l’an dernier étaient suffisantes pour atténuer la croissance hypothécaire. Jusqu’ici, BNS et Finma semblaient toujours sur la même longueur d’onde dans ce dossier.

Le message s’adresse probablement tant aux nouveaux propriétaires potentiels – ils prennent des risques que les taux fixes ne dissipent pas complètement - qu’aux prêteurs eux-mêmes: même si le marché immobilier semble s’être détendu dans les objets de haut de gamme, la tendance générale des prix de l’habitat ne change pas. Elle suit tout simplement une demande en hausse continue.

Après avoir longtemps progressé de manière très raisonnable, la part des propriétaires de logement en Suisse est passée de 34% à plus de 40% en douze ans. C’est une victoire pour le célèbre «accès à la propriété», mais le rythme devient une source d’inquiétude plutôt légitime s’agissant des équilibres macros dans un pays dont la croissance, à contre-courant de son environnement continental, n’est pas toujours rassurante. Au fur et à mesure que dure cette situation, les nouveaux preneurs d’hypothèques - et derniers à s’être décidés - ont en général une assise financière de plus en plus fragile. Et il y aura bientôt un vrai retournement de conjoncture, ou alors de la courbe des taux (qui ne peuvent plus guère baisser).

Le fond du problème se trouve évidemment du côté de la pénurie aggravée d’immeubles locatifs dans certaines régions. C’est elle, en premier lieu, qui incite les locataires sans grands moyens à devenir propriétaires. La solution la plus sûre et la plus durable pour que le marché redevienne sain – et sans drame - serait de favoriser davantage la construction d’immeubles diversifiés et accessibles dans les zones urbaines. Le plus urgent et le plus facile politiquement, c’est de libérer la hauteur des nouveaux bâtiments.

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